Топ-100
КАК ЗАРАБОТАТЬ МИЛЛИОН
В КРИЗИС?
Сейчас наша страна переживает сложный период, что неизбежно отражается на доходах простых людей. Многие теряют работу, цены на продукты растут, фирмы закрываются. В таких условиях все мы озабочены поиском способа поднять свой достаток и получить стабильный доход при минимуме усилий (и, разумеется, не нарваться на мошенников).
Как ни парадоксально, но такой способ есть. И он связан с недвижимостью: цена новостройки растет в зависимости от близости строительства к завершению.

Именно поэтому покупка квартиры на стадии котлована является весьма выгодным вложением средств, поскольку ее стоимость на данном этапе намного ниже.
В первую очередь стоит понять, что этап «котлован» не имеет под собой прямое понимание «большой ямы». Это период строительства, когда застройщик оформляет документы на земельный участок и подготавливает стройплощадку под будущий жилой комплекс (обносит ее забором, при помощи спецтехники вырывает котлован, забивает сваи или кладет опалубку и заливает фундамент будущего дома).
Следующий этап – это строительно-монтажный. Когда возводятся этажи. Далее подключение коммуникаций. И заключительный этап – отделка жилых помещений.
Монолитно-кирпичные дома в среднем строятся около двух-трех лет, а панельные, примерно год. Так чем же выгодна покупка на первом этапе строительства? После того как разрешительные документы готовы застройщик открывает дополнительный офис на стройплощадке и начинает продавать будущие квадраты, которые можно увидеть только на бумаге. Но именно по этой причине девелопер может предложить цены на квартиры на стадии котлована на 20% ниже рыночной. Что не может не привлечь потенциальных покупателей.
К новостройкам, имеющим высокую стадию готовности, относят: уже возведенные жилые дома, однако, не сданные еще Госкомиссии, то есть на четвертой стадии строительной готовности; дома-новостройки на пятой стадии строительства, то есть те, которые уже введены в эксплуатацию; - новостройки, которые введены в эксплуатацию. В таких домах квартиры уже оформлены как собственность застройщика, то есть дома относят к шестой стадии.
При этом необходимо предварительно внимательно изучить информацию о застройщике: его историю, сданные объекты, качество строительства, отзывы дольщиков и владельцев уже построенных квартир. А также документацию по строящемуся объекту: разрешение на строительство, документы по аренде земли, генерального подрядчика и т. д. Все это поможет не ошибиться в выборе застройщика и, вложившись в жилье на стадии котлована, в срок получить готовую квартиру.

К счастью, в настоящее время интересы покупателя жилья непосредственно у застройщика более надежно защищены законом.
Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.
В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а также о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект. Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии котлована, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214, на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.
Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект.
Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика. Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 20%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.
Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Итак, решение о покупке квартиры в строящемся объекте принято. Теперь нужно определиться с привлечением средств для покупки. Некоторые застройщики, например, ГК «Третий Трест», бесплатно помогают покупателям продать их квартиры, при условии, что следующую квартиру они приобретают у него на этапе котлована.
Как распорядиться купленным жильем?
Вариант 1. Без ипотеки
. Покупатель выплачивает 100% стоимости жилья на 1 этапе строительства, как правило, без ипотеки, и продает ее на высоком, то есть 5 или 6 этапе строительства.

С учетом того, что за это время стоимость квартиры вырастает в среднем на 20%, владелец зарабатывает неплохие деньги на разнице в цене.

Например, однокомнатная квартира в ЖК «Эдисон» стоит 1,9 млн. рублей. При условии увеличения ее стоимости на 20% к высокому этапу, собственник при продаже выигрывает 380 000 рублей.
Вариант 2. С ипотекой
Покупатель приобретает квартиру в ипотеку, а после сдачи дома сдает квартиру в аренду помесячно. Соответственно, с этого момента квартира «платит» ипотеку за саму себя. Например, стоимость аренды однокомнатной квартиры в Уфе около 12 000-14 000 рублей. Ипотечные ставки начинаются от 8,5%.

Учитывая, что обычно банк требует внести от 10-30% стоимости жилья в качестве первоначального взноса, что в случае с квартирой ценой 1,9 млн. соответствует 570 000 рублей, оставшаяся сумма ипотечного кредита (1 330 000) выплачивается, допустим, в течение 20 лет под 8,5% годовых и ежемесячный платеж составляет 11 543 рублей в месяц.

Если такая квартира сдается за 13 000 тысяч в месяц, она уже окупает ежемесячный ипотечный взнос, а при более высокой арендной плате начинает приносить доход уже на этапе ипотеки.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос, где именно стоит приобретать жилье. Традиционно спросом пользуются квартиры в центре города и его окрестностях, желательно на «красной линии» или близко к ней. Плюсы такого подхода: давно сложившаяся инфраструктура, доступность транспорта и относительная близость к месту работы, что немаловажно для людей, пользующихся общественным транспортом.

Но есть и минусы. В частности, стоимость жилья в таком районе, например, в Зеленой Роще, изначально высока. То есть в покупку такой квартиры придется вложить намного больше: цены на однокомнатные квартиры начинаются от 2,61 млн. рублей. При этом к окончанию строительства ее стоимость увеличится незначительно, по сравнению с новым районом с недавно сложившейся инфраструктурой, который будет активно заселяться, а стоимость квартир в нем, соответственно, расти.
Например, одним из наиболее выгодных для инвестиций является ЖК комфорт-класса «Яркий» — недвижимость после завершения строительства увеличивается в цене.
Максимальная выгода инвестора при покупке однокомнатной квартиры: если квартира сдается в 2022 году, рост ее цены после сдачи дома может доходить до 40%. Так же выгодной является покупка двушки – ее цена растет в среднем на 10% после окончания строительства.

Микрорайон застройщик планирует сдать в 2028 году.
Итак, возьмем «Яркий»
Если цена однокомнатной квартиры в нем на этапе котлована составляет, допустим, 1 500 000 рублей
К окончанию строительства ее стоимость вырастет до 2 100 000 рублей
То есть человек, купивший эту квартиру на этапе котлована, зарабатывает до 600 тысяч рублей
Таким образом, даже в кризис можно заработать путем несложных операций на рынке жилья. Главное, выбрать застройщика с хорошей репутацией.
Проектная декларация на сайте tretiitrest.ru