Топ-100
причин роста цен
на квартиры в 2019 год
Неприятные новости для покупателей жилья: цены на недвижимость пошли вверх
8
Себестоимость жилья растет, к концу предыдущего года она прибавила среднем 15-17%, в некоторых регионах России этот показатель достигает 20%. Данные «Авито недвижимость» подтверждают, что и в Уфе увеличилась стоимость квадратного метра, в феврале 2018 года она составляла 60,935 тыс. руб., а в феврале 2019 года – уже 65,845 тыс. руб., что на 8% больше, чем годом ранее. Разберемся, что влияет на цену.
Причина № 1
Переход на проектное финансирование
Работа с эскроу-счетами станет обязательной для застройщиков с 1 июля 2019 года. Жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги на счет этому банку, а не застройщику, как сейчас. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании. Продажа квартир на этапе «котлована» станет невыгодной для застройщика, значит в будущем мы потеряем возможность купить жилье на 20-25% дешевле. Кроме того, застройщик будет выплачивать банку проценты по кредиту, и это отразится на конечной стоимости построенного жилья.
Причина № 2
Высокая кредитная ставка для застройщиков
Расходы на обслуживание выданного кредита будут заложены в стоимость жилья, чем выше окажется кредитная ставка, тем дороже нам обойдется квартира.
– Сейчас на строительство домов банковский кредит выдается под 10-15%. Заемные средства дорогие, за три года производственного цикла застройщику придется переплатить 30%. Это автоматически увеличивает стоимость квадратного метра, даже без учета дополнительных расходов, – комментирует ситуацию начальник отдела маркетинга ИСК «Жилстройинвест» Иван Зорин.

Причина № 3
Сокращение предложения
С рынка уйдут небольшие компании-застройщики и новички на рынке, не имеющие необходимого опыта в строительстве жилых домов или не располагающие достаточными оборотными средствами, чтобы вести стройку на собственные деньги. Новым девелоперам тоже будет сложно выйти на рынок: для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы. В итоге это приведет к снижению объемов строительства в целом, а значит и к уменьшению конкуренции между девелоперами. Меньше нового предложения на котловане — меньше недорогого предложения в общем объеме и выше средняя цена.
Причина № 4
Застройщики уже давно «‎затянули пояса»‎
Рынок находится в упадке, несколько лет, пока падала покупательская способность, стоимость квартир снижалась. Низкий спрос больше не будет сдерживать рост цен, в противном случае застройщики будут вынуждены демпинговать или покидать строительную сферу.
– Последние 2-3 года крупные застройщики были вынуждены снижать рентабельность бизнеса и сдерживать конечную цену для покупателя за счёт уменьшения маржинальности и сокращения издержек. Больше такой возможности у Застройщиков нет, – рассказывает руководитель PR направления ГК «Третьего треста» Мария Подтеребкова.

Причина № 5
Падение рубля
За прошлый год российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара. Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования. Несмотря на снижение импорта, в новостройках все еще используется зарубежные стройматериалы. Особенно в премиальном сегменте. В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, если пессимистичные прогнозы сбудутся, европейское качество обойдется застройщику еще дороже, а значит цены на жилье возрастут.
Причина № 6
Повышение НДС
Налог на добавленную стоимость возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС, соответственно, по всем этим позициям возрастают расходы.
– Основная группа материалов такие как: кирпич, утеплитель, металл в среднем подорожали на 30%, – говорит Мария Подтеребкова.

– Повышение НДС стала отправной точкой, в целой цепочке факторов повлиявших на цену нашего продукта. конечную цену продукта. У нас возросли расходы на составляющие производства – добыча и транспортировка сырья, компоненты, обслуживание оборудования, ГСМ, газ, электроэнергия, упаковочные и другие расходные материалы. Произошла вынужденная индексация заработной платы, – комментирует маркетолог ГК КирпичХолдинг Динар Нуретдинов.

– Один только НДС «потащит» за собой расходы на бензин, стройматериалы, стоимость работ. Это уже, как минимум, плюс 5% к цене квартиры, – говорит заместитель Госкомитета Башкирии по строительству и архитектуре Артем Ковшов.
Причина № 7
Повышение акцизов на бензин
Повышение акцизов на топливо также скажется на финальной стоимости строительства, ведь доставка стройматериалов на строительную площадку – трудоёмкий и затратный процесс.

– Отдельным фактором, влияющим на цену, является транспортировка готовой продукции до объекта. Мы осуществляем доставку как на собственном автотранспорте, так и, в большей степени, организовываем логистику нанимая сторонних автоперевозчиков. У автоперевозчиков увеличилась затратная часть с удорожанием ГСМ и запасных частей. Кроме того, были введены новые виды контроля (типа, ПЛАТОН), усилился контроль по линии службы весового контроля, что привело к уменьшению нормы погрузки в транспортную единицу. Эти факторы привели к удорожанию транспортной составляющей, – говорит Динар Нуретдинов.
Причина № 8
Дорогая ипотека
Сегодня каждая вторая квартира приобретается в ипотеку. Во многом благодаря доступности ипотечного кредитования в 2018 году сохранялся высокий спрос на первичную недвижимость. Однако потом наметился обратный тренд – ставки выросли. Центробанк во второй половине 2018 года не только дважды повысил ключевую процентную ставку, но и фактически не исключил ужесточения денежно-кредитной политики в дальнейшем. Если в 2018 году средним процентом по ипотеке считались цифры в 9-10%, то сейчас — 11-13%. Такая ставка замедлит прирост спроса, ведь, помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не осталось.

Совет покупателям квартир в 2019 году
Даже если цены начнут расти, советуем не откладывать покупку. На ближайшее время игроки рынка прогнозируют рост цен в пределах 5-7%, но к концу года они ожидают значительное повышение стоимости жилья. Если вы собираетесь улучшить свои жилищные условия, поторопитесь: во втором полугодии 2019 года средств, что вы откладывали на приобретение квартиры, может не хватить. А пока что часть застройщиков продает квартиры по старым ценам.
– Резкий взлет цен произойдет в третьем квартале, когда все застройщики будут вынуждены перейти на новые правила игры. Очень важно, чтобы застройщики в погоне за сниженной ценой не экономили на качестве. А покупатели, в свою очередь, должны с опаской относиться к компаниям, громко заявляющим о скидках. Сильный дисконт говорит о наличии или финансовых проблем у застройщика, или о снижении качества, – говорит заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Мы рекомендуем покупателям жилой недвижимости внимательно относится к выбору Застройщика: изучить историю компании, есть ли у нее опыт работы в кризисные времена, какое количество домов сдано за период существования компании.
Мария Подтеребкова.
– Сейчас для многих покупателей жилья дилемма: брать сейчас по договорам долевого участия или дождаться введения эскроу-счетов? Главный критерий при приобретении жилья – это все-таки выбор надежного застройщика. Если застройщик надежный – то он выполняет свои обязательства и в рамках закона о долевом строительстве. Разница лишь в том, что после введения эскроу-счетов любой застройщик будет вынужден поднять цены на квартиры. Поэтому если вы выбрали надежного застройщика, в портфеле которого сданные вовремя объекты, то лучше купить квартиру сейчас, пока не произошел значительный рост цен на жилье, – говорит начальник отдела маркетинга ИСК «СтройФедерация» Руслан Рахимов.